段生，不知道他叫什么名字，也不知道他是什么地方的人了，长到十七八岁的时候，丰姿神态，清秀明朗，称得上是潘岳卫玠一流的美男子。
可是，段生年少的时候就没了父母，家里很是贫寒，然而，乡里邻居亲戚朋友大多都很器重他，常常资助给他金钱，因此，家里才不是很困窘。
段生对自己的才华很是自负，锐意进取，心里想出了读书作文，考科举之外，再也没有别的路能让自己不被穷鬼讥笑了，因此，对于考取功名，十分心。
考童子试，得补县学生员，地方乡试没有考中，便从亲戚那里借了一些钱，到都城去参见顺天府举行的乡试，可最后还是落第了。
段生没了钱，没办法回去了，于是，就留在了京师，以图再考。
城东有一处小宅院，向来不安宁，因为这个缘故，主人收取的价钱很低，段生也不知道里面有什么事，就租下来居住。
从夏到秋，也不见有什么怪异的事，只有几扇纸窗，一架榻，让自己孤闷无聊而已。
一天晚上，吹灭了蜡烛，就睡过去了。
过了一会儿，从睡梦中醒过来，自己却睡在绡帐绣被之中，麝兰的芳一香，扑鼻直入。
段生惊讶地坐起来，向四周看了看，地上摆上着漆得鲜亮的桌几，墙壁上挂着各种金属装饰物，有人影映照在墙壁上，是一个女郎，正背对着灯坐在那里，金钗闪亮，鬓发有光，隐隐约约地晃动，珥铛玉佩，时时铃铃作响。
段生不一毛一发直耸，立即问道：“这是什么地方？你是什么人？”
女郎稍稍回过头来，露出小半脸来，向了段生看了几眼，一会儿发出流莺般的声音，说道：“你自己来了这里，还不知道吗？我不问你，你反而来问我？”说完，又把脸完全转过去，背对着灯，微微听到她在叹息。
段生心里怯惧，就不敢再问了，只如刺猬一样缩在被子里，犹如在蒸笼，全是汗水，不觉头脑发昏，又熟睡过去了。
等他醒来的时候，一轮残月照在窗户上，远处报晓的钟声已响了，自己仍然是独自睡在客舍中，便认为自己是做了一个梦。
第二夜，等睡下之后，忽然有人来摇他醒来，则是前面背灯坐着的女郎，对他微微发笑，什么话也不说。
段生仔细一看，姿态容貌倾国倾城，当世恐怕没有几个女子能比得上，心里的疑惑惧怕，顿时就消减了，就推开枕头，抱着被子坐起来，询问女子的邦族姓氏。
女郎低低地答应道：“天下哪有这么仓促的客人，两次造访人家，还不知道主人的姓氏。我姓杜，名兰秋，籍贯本来是洛一陽一人。当初跟随父母，移居段生就请拜见她的父母。
兰秋道：“搬走又有五年多了，只有我和一个婢女小铃居住在这里。”
段生又问有没有什么亲戚和她们往来。
兰秋道：“没有什么亲戚，只有几个异姓姐妹几个而已，都居住在别屋宅中。”
段生暗自高兴，就和兰秋开起玩笑来，兰秋两颊泛红，也不回答他，只是低着头，捻弄着自己的衣带而已，一双纤纤细手，犹如一对壁玉。段生喜无比，上前去握着她的手腕，拥抱着兰秋，把嘴往她的脸贴去，想要和她亲。
兰秋虽然微微地推拒，然而已露出一副妖冶漾的神态，渐渐地就不再支撑了，低声骂道：“何处来小郎，如此作恶。”
于是，解一衣上，一番。秋兰抱璞含苞，依然还是个未经人道的初女。
一会儿，一个婢女敲门进来，手里拿着一个器皿，放在桌子上，说：“我来了。”穿着青色窄袖的衣服，也生得妖冶异常。
等看见了段生，一脸严厉地说：“谁家秀才不守法度，该当让他遭受水灾，以惩罚他的风一流之罪。”
段生听了，显得惶恐疑惑，不知道怎么回答，兰秋看着他笑了笑，向婢女挥手，道：“去，去！狡狯婢子，故意说这些大话来吓人，不害怕书痴吓破胆吗？”
婢女一脸含一着笑，慢慢地走了。
兰秋对段生道：“这就是小铃，是我的心腹，你不用害怕。”
段生才敢放开来出了，畅快地出了一口气，慢慢地也明白了水灾是什么意思，问兰秋道：“卿喜好饮茶吗？”
兰秋戏抚一着他的腮道：“多亏小郎聪明颖悟到了这一点，我生平确实有这癖好，自认为是女中卢仝，因此，婢女们向来都是这样说。不知道小郎空着肚子，能陪我喝上几壶不？”
段生向来也喜好喝茶，立即答应道：“有何不可，喝多少都不在话下！”
兰秋道：“书生大话恐吓众人，是常用的伎俩，要试一试，才知道是怎么回事。”
秋兰提着衣裙，准备下，段生从后面戏捉着她的脚，说：“新花带雨，惹人喜，让人看得眼花！”
兰秋回过头来，两眼恼怒地看着他，一时心急，脸上变得通红，不知道说什么，就拉过段生的衣衫来看了一下，掷在地上，说：“穷书生貂裘破败了，落第秀才，贫寒至此，还对着人做出这些丑态！”
正中段生的心怀，不觉羞愧难安，叹息着坐起来。
兰秋又转而安慰她道：“只不过说说笑而已，大丈夫不耻于粗衣布袍，难道还为破衣败絮感到惭愧。”就拾起地上的衣服，给他穿上，让他也起来。
接着，取来碗，倒上兰秋道：“不也全是这样！我听说曹沫不因为三次连败而感到可耻，卞和不因为再次受到砍断脚的刑罚而感到惧怕，忍耐才能成功，经过艰苦才能得到。看他们的行为，志念坚定而已！读书人只要有真才，终会得到赏识，为何要让自己如此不快呢？”
段生道：“这些都是老生常谈的话了，哪个不知道？等入其中了，怎会不动于心？况且前面我看你，背灯叹息，也好像有什么忧愁的事。你生得玉貌珠颜，正当妙龄，还有什么不快的？也这般愁苦，难道是为了郎君而憔悴吗？”
兰秋也不觉伤心起来，说：“我的愁苦，比落第秀才还要重。一孤苦，犹如天上明月，命运浅薄，犹如天上云彩。回首当年，已是几度风，人世孤苦零丁，还有比这更愁苦的吗？”说完，流下两行泪水来，声啼哭起来。
段生也感到凄伤，泪水涌一出眼眶，不能自主，又用衣袖给兰秋擦脸，用宽心的话来安慰她。
小铃听到了，也来劝勉。
兰秋才止住哭声，泪痕纵横在粉嫩的脸颊上，凄惨的眼眶中，还满含一着泪水。
于是，又倒茶来继续喝，各自驱赶心里的愁绪，喁喁絮语，一会儿，已喝完几壶了。
兰秋两颊泛上红晕，像是喝过酒一样，更加觉得妍丽动人。段生心里喜不已，就说茶已经喝够了，该饮蓝桥琼浆了。
兰秋微微向他笑了笑：“茶水已经倒满了，还容不得你投降，且再喝一杯。”让小铃捧了一杯进奉到段生面前，段生勉强喝完了，说：“中奇渴，不是苦茶就能消除的。”
小铃把查放下，笑了笑，就出去了，兰秋也笑了一下，就停止了。
于是，又上睡觉，段生开玩笑和兰秋说：“一温一柔乡中宿，死了也不冤枉。”
兰秋道：“本来向来与你有缘，没想到在今晚就了决了。”
段生听说向来与他有缘，转而感到有些疑惑，说：“旅途之中，孤独难耐，不知道为何有这样的好事？还怕是梦在戏一弄我，不是什么缘分，只是一个幻梦，梦醒之后，只好向着梅花惆怅叹息而已！”
兰秋道：“天下恐怕没有这样的梦，梦里恐怕没有这样的人，人中恐怕没有这样的景。郎君既然认为是梦，就和郎君同梦，怎么样？”
段生便才放下心来，然而始终感到有些疑惑，等兰秋睡去之后，私自从下搜得一只绣鞋，藏在腰里，等天亮了，再验证是真的还是梦幻。想一个晚上都到了早上，便不见兰秋在哪里，自己也还是睡在自己的上，而那只绣鞋却又还留在他的边，纤小犹如一弯新月，花样别致一精一巧，和人间美人的绣鞋也差不多。
感叹惊诧了一会儿，想这不是一个梦，然而，也知道兰秋绝对也不是人，满心疑惑忧惧。
一共三天晚上，都没有合眼，独自一个人在屋里，还是和原先一样，也没有什么奇异的事发生，然而，对兰秋很是思念，整天玩一弄那只绣鞋，当做宝贝一样珍惜，认为是美人的东西，虽然人不见了，还有物在，也只得珍惜。
到了第四天，看着天色已是黄昏，觉得很是无聊，躺卧在上，恍恍惚惚地又睡到了锦绣榻上，见兰秋掀一开帷帐，妩媚多地凝视着他，手微微打到他的脸颊上道：“书生文质彬彬，盗取人家的东西做什么？所谓恋物一类的人，难道不是你吗？”
段生见到兰秋无比惊喜，答应道：“只不过凭它请你到来而已！”
当时，小铃也在旁边，假装恼怒起来，道：“酸秀才做了贼，逃了三天，今天还强行狡辩，该让你好好地跪在地上，让你以后不敢再犯。”直接上前去，拉段生的衣服，让他下，要让他跪下。
兰秋笑着道：“郎君也可怜了，姑且饶恕他，让他出力赎罪。”
段生也笑着道：“武库中的矛戈，随具备，只是无用武之地，这可奈何？”
小铃道：“昨天高七姑下请柬，邀请去秉烛夜游，想也许还亏欠她一笔诗债，何不带郎君一同前去，一比高下？”
兰秋道：“你不说起，我差点忘了。士人雅集，郎君总是技痒，要在众人面前一展才华，听到这样的事，他早想快点走了，还用得着劝驾吗？”
段生笑着道：“既想请人解围，就用这样的激将法，真是智囊啊！虽然这样，夜已经深了，心里摇曳不定，怎么敢外出？她要是问我从哪来的，又将怎么回答？也不怕鸿雁鱼儿离开了网吗？”
兰秋道：“男一女相伴，都是司空见惯的事，不必担心唐突了，我袖里自有兵马，用不着他人捉刀。所以要让你一起去，是担心你回客舍去了，甘受寂寞。”
段生就答应了。
小铃在前面带路，刚走出门，就觉得西风刺骨，寒冷的露气直侵肌肤。一片月亮，从东边升起，树影摇曳，不满大地，大约走了三四里的路，看见灯光隐隐，照到树林之外，一会儿就到了则是一处宅第，四周围着茅屋土房。敲了几下门，一个使女出来，迎接他们进去，直接到达厅堂。
兰秋向着内室，呼喊道：“不速之客来了，主人为何躲在屋里呢？”
一会儿，有一个美人从里面出来，年纪十的样子，妍丽的容貌，修长的姿态，可兰秋有得一比。笑着道：“我说是什么贵客呢，原来只红拂女带着男子一起来了。”
段生局促谦让，说不上话来。
美人又道：“穷人子弟，都是这样吗？”
段生私自询问小铃，才知道美人就是七姑。
七姑请他们到内堂去，段生惶恐不安，连连说不敢不敢。
兰秋道：“我的郎君，就是他的郎君，何必如此拘谨呢？”就挽着段生先走了。
七姑笑骂道：“小妮子这样唇剑伤人。”
段生到了此时，也不再怕了，回头向七姑看了一眼，笑着想她谢罪。
七姑低着头，也没有回应。
等到了内堂，雪白的墙壁，窗户上刻着纹路，桌几坐榻都很华丽，兽炉中焚烧着香料，一缕青烟，袅袅上升，图书笔砚，也摆放得错落有致。在红烛光的照耀下，远远看见台阶前盆花罗列，绿叶纷纷。
段生问：“是什么话这般浓密艳丽？”
使女告诉他说：“断肠花也！”
段生叫人拿过蜡烛，走进过去观看，见胭脂点点，只觉得楚可怜，再回头看众女子，都显出凄婉的神色。
接着，又听到了敲门声，叫使女去应门。过了一下，有几个女子一起进来了，一个有四十多岁，面目枯瘦，一个有三十多岁，一个二十多岁，各自相见问候，都是左右邻居，赴七姑邀请而来，招呼之后，纷纷坐下，就送来茶水，几样山果，让众人吃喝。
段生才详细询问七姑家世。
七姑答道：“我是高县令的女儿。阿父到福州做官去了，留下老母和我居住在这里。一个月前，阿姐家把老母接去了，还没有回来。”
段生道：“大家风范，果然不同寻常。”
七姑言语酬答，谈吐妙趣横生，众女子肆无忌惮地玩笑，游词语，无所不至。只有七姑正襟危坐，庄重地说话，不显出轻佻，然而，眉影眼波，时时转向段生，似乎很喜欢段生。
段生也颇为被她的美貌意迷惑。
一会儿，四十多岁的女子道：“七姑请我们来，有什么事？”
七姑捧着茶碗，站起来说：“樽酒伤神，一连几天来三十多岁的女子笑着说：“主人吝啬，不愿意破费，只有一杯淡茶，就妄想当主人请人赴会吗？”
二十多岁的女子道：“这也可以说是所持者小，而所求者大了。”
兰秋道：“良夜苦短，不要口舌纠缠，一浪一费时间了。便可听从七姑的意见，传为后佳话。不要再谈论酒食了，不然让读书人又想要吃了。”众人都笑了起来。
段生见了七姑，已觉得她很美，又见她对自己有，自己心里也对她有意了，就站起来请求道：“群芳毕集，哪用远找什么旧题？庭院中海棠盛开，就是很好的题材，可以以此赋诗。听说这花是少女怀人，泪水洒在地上生出来的，真是花啊！我已拈得了拙句，不知道可否见得人？”
众人道：“好，快快写来。”
有人送笔墨到段生的面前，段生写好了之后，直接送到七姑面前，诗句写道：
“岂让无香种，芳名况复同。
夜深花不睡，应为怕秋风。”
四十多岁的女子看了，看了兰秋几眼，笑着道：“你家郎君，已对别人有意了。”
兰秋道：“得陇望蜀，薄幸郎大多都是这样，不足为怪。”
段生岔断她们的对话，用别话掩饰过去了。
接着，兰秋和七姑的诗也写好了。
七姑的诗写道：
“秋看花最可怜，碧鸡空见海棠颠。
玉腰未识花成泪，误到香霏小阁前。”
兰秋的诗写道：
“当年珠泪阶头溅，化作秋来花片片。
玉骨长埋夜独眠，柔肠断尽无人见。”
二十多岁的女子道：“七姑的诗过于悲凉，兰秋的诗无端愁怨，读了使人感慨凄伤，哪里还有心思再作？不如就这样停止了吧！”
段生看众人，眉目间都显出怨恨的神色，认为是自己考虑不周，以海棠花为题，引起了她们心中的不快，急忙自责。
七姑道：“薄命之人，各有各的心事，不是你的过错。”于是，众人都辞别而去了。
兰秋对段生道：“七姑与你有缘，你也有心，何不留下来完了夙愿？我也去了，芙蓉镜下，还有相见的时候。”
七姑一句话也不推拒，段生心旌摇曳，去留难以自主，而兰秋已叫上小铃出门去了。
使女接着就关上门，带着段生到七姑的卧室，光彩华丽，和兰秋的卧室没有什么区别。
一会儿，七姑也进来了，背对着灯，痴痴地坐着，不发一语。
使女慢慢地走出去，把门在外面关起来。
段生上前对七姑作揖，七姑起初不答应，段生又近上去，才低低骂道：“兰秋陷害我了。”
忽然听到使女惊慌地来报告说：“夫人回来了！”
七姑脸色顿时就变了，急忙叫段生伏一在上，她才走出去。
接着，听到有老妇的声音，自外而内传进来，听到老妇说：“茶具纵横，什么客人来了？”
七姑道：“邻家的姐妹。”
老妇又道：“你刚才见了我，神色不定，是什么缘故？”
七姑道：“和阿一娘一分别了那么久，听到阿一娘一回来，因此喜形于色。”
老妇又道：“我看你不是喜色，而是惊惧。”
接着，看见老妇走进了卧室，年近六十，面目凛然，一脸恼怒的神色，追问七姑道：“怎么会有男子气味？”
七姑见隐瞒不了，就直接告诉母亲说有男子在屋里。
老妇大为恼愤，说：“你父亲居官不洁，也传给你了吗？为何做出这样的丑事？”
七姑羞惭地伏一在地上，老妇的使女拉开帷帐，提着段生的耳朵，把他从被子里拉出来。
段生跪在地上，向老妇谢罪，老妇满腔怒气，堵塞在口，过了半晌才骂道：“好秀才，干出这等禽一兽之事来。”拿起木杖打了在家的使女数十棍，责骂她为何随便让男子进家门来，叫她把段生赶出大门去。
段生走到门外，门立即就关上了，还听到里面哗闹不已，倚靠在屋檐下偷一听，听到老妇说：“不看他是个进士，肯让他出去吗？”剩下的话则嘈嘈杂杂听不清楚了。
远远听到群鸡已杂乱地鸣叫起来了，里面的说话声也安静下来了。
段生也已十分困倦了，就睡在了屋檐下。
等他醒过来，东方已发白了，感觉寒露侵衣，虫子在耳边聒叫，抬头看见树木横斜，群鸟啁啾，夜里的房舍都化为乌有，自己则是卧在乱坟堆中，惊愕地起来，踉踉跄跄地回去了。
距离他居住的地方，有二里多路，夜里不知道是怎么到那里去的，感觉好像有很近。
段生把自己遇到的事告诉主人，主人不敢隐讳，告诉他说：“这屋宅实际是河南杜某所居，听说他有一个女儿，没有嫁人就死了，有一个婢女，不久也死了。你所遇到的，一定就是她们。至于高七姑，这里官地上坟墓很多，就不知道是谁了。”
段生又问杜家的坟墓在哪里，主人也不知道，只叫段生快离去，不然，恐怕要惹上灾祸。
段生在心里想了一下，别的地方，房租一定很昂贵，自己哪里有钱支付，心里也留恋着兰秋的美，住在那里，死了也甘心，又想青娥皓齿，软一玉一温一香的人，该当段生走进卧室，准备拿出绣鞋来，让主人看看，绣鞋原先是放在枕头下的，这时已不见了。
段生在客舍中徘徊眷恋，希望再见到兰秋，过了好久也都不见。又想起老妇说“进士”的话，知道自己一定会考中，心里转而又感到安慰，于是下帷苦读，果然考中乡试，第二年又成了进士。
准备整理行装，回家去了，一天晚上，夜色朦胧的时候，见兰秋姗姗走来，向他拜了两拜，说：“知道郎君时常思念，我也不是不想念郎君，只是缘尽于此，之所以又来见你，想求你念在枕席恩的份上，也顾及到地下枯骨而已。我以前不小心，触怒了父母，一死了之了，婢女也因为这事也死了。没有找到埋葬的地方，就葬在这屋室中，郎君的卧榻之下，就是我和婢女葬之处。郎君以前没有能力为我们改葬，因此，不敢和你说。现今你是贵人了，希望你能另选一块地，重新把我们埋葬，就靠在七姑的旁边，让我的魂魄有个依靠，小铃也得一起迁走了。如此大恩，不得报！”
从袖子中拿出一个玉环，送给段生道：“这是我小时候玩耍的，父母拿来殉葬，现今赠给郎君。虽然不足以报答你的大恩，也算我的一片心意，郎君不要推辞，让我在酒泉之下感到抱歉！”
段生想要回答，中像压着重物一样，发不出声来，手也没办法摇动，只有点头答应而已。
忽然，砉地一声，段生惊醒过来，立即坐起来，已不见兰秋在哪里了。
凝思了好久，才明白“芙蓉镜下，还有相见的时候”是什么意思。
第二天，告诉主人，在榻下挖掘，果然见到了两口棺材，抬到官家地中，并埋在自己前面睡卧的高七姑的坟墓旁边，立起两块石碑，一块题道：“洛一陽一美人杜氏兰秋之墓。”一块题道：“杜兰秋侍女小铃之墓。”
段生浇酒祭奠，恸哭了一场，才回去。
果然在下得到一个玉环，装在匣子中珍藏起来，珍为异宝。
后来，段生官至二千石。